Elenco lavori manutenzione straordinaria: quali sono e come ottenere le detrazioni fiscali

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Normative e Leggi Febbraio 04, 2021

Se sei in procinto di ristrutturare la tua abitazione unifamiliare o intervenire sulle parti comuni del condominio in cui abiti, ti sarà utile conoscere la classificazione dei vari tipi di lavori edili e le differenze tra loro.

Potresti chiederti se l’intervento che stai per effettuare rientri nella manutenzione ordinaria o nella manutenzione straordinaria. Oppure se si tratta di una vera e propria ristrutturazione edilizia, con tanto di alterazione del volume e/o della destinazione d’uso dell’immobile.

Avere le idee chiare ti servirà sia per richiedere i permessi adeguati (inviando l’eventuale comunicazione inizio lavori agli organi competenti), sia per sfruttare le detrazioni fiscali previste, che cambiano proprio in base al tipo di lavoro effettuato.

Che cos’è la manutenzione straordinaria?

Come da articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001, “sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici”, purché le stesse non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso.

Le opere di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari rientrano dunque tra i lavori di manutenzione straordinaria, a patto che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e a condizione che si mantenga l’originaria destinazione d’uso. In caso contrario, tali opere sono considerate costruzioni ex novo.

Rientrano in quest’ultima categoria, ad esempio, la sostituzione della copertura a lastrico solare con un tetto a falde (in questo caso, infatti, ci sarebbe sia un aumento del volume che una sopraelevazione) e l’apertura di balconi sul prospetto di un edificio.

manutenzione in casa

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Quali lavori rientrano nella manutenzione straordinaria dell’edificio?

I lavori di manutenzione straordinaria si suddividono in opere esterne e opere interne.

Vediamoli più nel dettaglio.

  • Opere esterne:
    • realizzazione di intonaci esterni
    • sostituzione di infissi, serramenti, persiane e serrande con altri modelli di forme, misure e/o materiali diversi
    • apertura di nuove porte o finestre verso l’esterno
    • realizzazione di cancellate, ringhiere, muri di cinta e recinzioni
    • interventi finalizzati alla creazione di cortili e giardini, comprese le opere di piantumazione alberi
  • Opere interne:
    • realizzazione opere strutturali di pertinenza
    • consolidamento statico di strutture portanti dell’edificio (sia in fondazione che in elevazione)
    • sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti (senza alterazione delle quote di colmo o gronda)
    • rifacimento scale e rampe
    • sostituzione sanitari e ristrutturazione servizi igienico-sanitari
    • rifacimento o modifica integrale degli impianti, compresa l’installazione di pannelli solari o fotovoltaici
    • sostituzione dei tramezzi interni, anche con modifica dello schema distributivo, e frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliare, a patto che non vi sia modifica dell’assetto volumetrico dell’edificio e delle destinazioni d’uso
    • installazione di ascensori e scale di sicurezza
    • interventi finalizzati al miglioramento dell’isolamento termico e al risparmio energetico (ad esempio, cappotto termico pareti, coibentazione tetto)

Quale differenza con la manutenzione ordinaria?

Il confine tra le due tipologie di intervento può essere molto sottile. Per orientarsi è possibile prendere come riferimento il grado di innovazione apportato dall’intervento stesso. Mentre la manutenzione ordinaria non contribuisce necessariamente ad un cambiamento sostanziale, nella manutenzione straordinaria c’è sempre un elemento di novità rispetto all’opera preesistente.

Facciamo un esempio.

Se sostituisci le vecchie finestre con modelli nuovi ma identici nella forma e nella dimensione, ti stai occupando di manutenzione ordinaria.

Se invece cambi le finestre esistenti con porte balcone o grandi vetrate scorrevoli, allora sei nel campo della manutenzione straordinaria.

Se invece, dopo aver installato la nuova porta finestra scorrevole fai un ulteriore step in avanti creando uno spazio vivibile aggiuntivo (un balcone, una terrazza, una veranda in vetro), stai modificando il volume dell’immobile attraverso una ristrutturazione edilizia.

Per una maggiore comprensione della differenza tra i due tipi di manutenzione, riportiamo qui di seguito i principali interventi di manutenzione ordinaria:

  • riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici
  • integrazione o efficientamento degli impianti tecnologici esistenti
  • tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi esterni ed interni
  • rifacimento di intonaci interni
  • impermeabilizzazione di tetti e terrazze
  • verniciatura porte garage
  • sistemazione camini e impianti per l’estrazione del fumo
  • sostituzione di elementi tecnologici obsoleti per ascensori
  • sostituzione grondaie e pluviali
  • riparazione ringhiere e parapetti
  • sostituzione infissi e persiane, mantenendo le caratteristiche preesistenti
manutenzione straordinaria

Manutenzione straordinaria e detrazioni fiscali: Bonus ristrutturazione ed Ecobonus 2020

Il principale strumento fiscale a disposizione dei contribuenti che si accingono ad effettuare un intervento di manutenzione straordinaria in condominio o nella singola unità immobiliare è il Bonus ristrutturazioni, che consente fino al 31 dicembre 2020 di detrarre il 50% della spesa (fino ad un massimo di 96.000 euro) in 10 quote annuali di pari importo.

Il Decreto Rilancio ha potenziato le agevolazioni esistenti introducendo la maxi detrazione del 110% (recuperabile in 5 quote annuali di pari importo sulle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021) per alcuni lavori di riqualificazione energetica (interventi trainanti) e per altri lavori “trainati” che rispondano a determinati requisiti e vengano portati avanti congiuntamente ad almeno uno degli interventi primari trainanti.

Chi, ad esempio, volesse intervenire sulla manutenzione straordinaria del proprio immobile sostituendo i vecchi infissi con serramenti di nuova generazione, differenti in forma e/o dimensione, in grado di far avanzare l’edificio di due classi energetiche, potrebbe scegliere se cedere il proprio credito Ecobonus e ricevere in cambio uno sconto immediato del 50% sulla fattura di acquisto dei nuovi infissi, oppure se portare in detrazione la spesa usufruendo del Superbonus 110%. Per avvalersi di quest’ultima opzione, però, la sostituzione degli infissi dovrebbe essere associata ad almeno uno degli interventi trainanti previsti dal Decreto Rilancio.

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