Seminterrato: come viverlo in modo sano e secondo norma

Al giorno d’oggi la richiesta di spazi abitativi è sempre attuale. Questo non dipende tanto da un incrocio dei dati di domanda e offerta in senso assoluto. Nel senso che, purtroppo, esistono anche appartamenti ed edifici sfitti che è difficile piazzare nel mercato immobiliare. La questione è, più che altro, legata ad una contestualizzazione, anche geografica, delle domanda e dell’offerta. Molti piccoli paesi si stanno svuotando a favore delle grandi città, dove ci sono più possibilità lavorative. E in questi contesti, trovare un’abitazione non è facile e soprattutto non è mai a buon mercato. Per questo motivo una domanda sempre più ricorrente riguarda la possibilità di rendere abitabili spazi aggiuntivi e accessori che normalmente non vengono considerati tali, così da avere maggiori risorse a disposizione. Vediamo pertanto l’argomento del seminterrato, in relazione alle sue potenzialità sia pratiche sia normative.

Seminterrato: significato, definizione pratica e secondo legge

Che cos’è un seminterrato? Che cosa si intende per piano fuori terra, per seminterrato e per interrato? Come interpretare questi concetti sotto un punto di vista normativo e concettuale

Diciamo che, in sintesi, abbiamo tre definizioni principali:

  • Volume fuori terra: ovvero un volume che risulta apprezzabile per intero dall’esterno, e che quindi si erge in tutta la sua interezza fuori dal piano di campagna
  • Volume seminterrato: ovvero un volume che in parte è compreso al di sotto del piano di campagna e in parte al di sopra. Pertanto, dall’esterno è possibile apprezzare un volume solo in parte, rimanendo l’altro nascosto.
  • Volume interrato: ovvero un volume integralmente compreso al di sotto del piano di campagna, e che pertanto rimane del tutto oscurato alla vista degli esterni.
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Piano seminterrato cubatura: come calcolarla?

Ora, il punto è se sia possibile o meno rendere abitabile un seminterrato.

Parliamone dapprima dal punto di vista pratico. I punti salienti di cui tenere conto sono i seguenti:

  • Il problema dell’altezza. Infatti non è possibile avere l’abitabilità se siamo sotto i 2.70 metri, in generale, cosa che renderebbe poco confortevole un ambiente.
  • Il problema della luce e del ricambio d’aria. È da tenere infatti presente che è necessario, sia per legge, sia per qualità della vita percepibile nella quotidianità –e ovviamente i due aspetti vanno di pari passo- avere sufficiente luminosità negli ambienti e qualità dell’aria appropriata.
  • Il problema dell’umidità legato al fatto che viviamo parzialmente sotto terra, e quindi dobbiamo fare attenzione al fatto che si verifichino opportune condizioni termoigrometriche per un’opportuna qualità della vita.

Ciò detto, la domanda sotto il profilo normativo più importante è: è possibile rendere abitabile un seminterrato? Ovvero, il comune nel quale si trova il seminterrato, ci concederà la possibilità di stabilire un appartamento al suo interno?

La risposta non è univoca, anche se ammettiamo che buone volte potrebbe essere negativa. Ogni regione legifera in autonomia, e ogni comune poi attua le regole con qualche personalizzazione, in accordo a quella che è la struttura del nostro paese in materia. Infatti, un comune può scegliere se imporre nelle proprie Norme Tecniche di Attuazione e nei propri Regolamenti Edilizi criteri più o meno stringenti.

Generalmente, la cubatura di un volume si calcola in relazione alla misura che definisce la sua quota dal piano di campagna. Ciò significa che un piano completamente interrato si considera irrilevante nel calcolo del volume.

Mentre per il calcolo del volume di un seminterrato si valuta la parte di esso che rimane sopra il piano di campagna.

Tuttavia, la presenza di cubatura non è una connessione diretta al concetto di abitabilità. In base a questa possiamo eventualmente avere un calcolo più propizio nel caso volessimo realizzare un ampliamento con il Piano Casa, per esempio. In tal caso, potendo realizzare una percentuale rispetto al volume esistente, maggiore è questo e maggiore sarà l’ampliamento. Ma ciò non ha a che vedere con l’abitabilità del seminterrato.

Seminterrato abitabile: è possibile realizzare un appartamento in un seminterrato?

Quindi, in definitiva, diciamo che la cubatura di un seminterrato dipende dalla sua disposizione rispetto al piano di campagna e dalle Normative comunali (ad esempio: la Regione Lombardia ha esteso dal 2018, il recupero dei sottotetti ai seminterrati con altezza interna di m. 2,40).

Così come per la possibilità di stabilire in esso un appartamento che in comune risulti come tale e così pure al catasto, ovvero pienamente legittimo. Di volta in volta, sarà opportuno quindi rivolgersi ad un professionista che possa sostenervi nell’interpretazione delle normative e negli interventi da svolgere per raggiungere il risultato.

Mediamente, non sarà semplice, ma possibile.

Per esempio, nelle città metropolitane in cui, come detto sopra, la richiesta abitativa è alta e gli spazi a disposizione scarsi, alcuni comuni hanno previsto questa possibilità in modo da sfruttare i seminterrati in modo più proficuo.

Ovviamente, va da sé, per raggiungere questo risultato è necessario operare una serie interventi che permettano alla futura abitazione di ottenere i requisiti igienico-sanitari sopra esposti.

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