Prima di dare il via al progetto di costruzione di una casa è fondamentale conoscere dettagliatamente le spese da sostenere in chiave di permessi, autorizzazioni e oneri costruzione.
Costruire casa da zero presuppone una parte burocratica più consistente rispetto a quella da espletare per i lavori di ristrutturazione di un’abitazione già esistente.
In generale, gli oneri costruzione (variabili da comune a comune) vengono calcolati dal Progettista e verificati dall’ufficio tecnico comunale.
Affidarsi al Progettista serve non solo a schivare le noiose pratiche amministrative legate al progetto di costruzione, ma anche per essere sicuri che il progetto sia in regola dal punto di vista normativo.
Chi decide di edificare la propria casa in muratura da zero, deve sostenere una serie di spese prima dell’avvio dei lavori.
In particolare:
Il Permesso di Costruire è un titolo abilitativo che deve essere richiesto al comune di competenza, tramite la presentazione di una specifica relazione tecnica, per poter dare il via ad interventi di “nuova costruzione”.
I lavori possono iniziare solo dopo il rilascio del permesso.
È importante non confondere il Permesso di Costruire che, come visto, è un vero e proprio titolo abilitativo, con la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) e la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata), che sono invece comunicazioni accompagnate da relazioni tecniche. Le comunicazioni SCIA e CILA sono soggette alla valutazione delle autorità, ma tale circostanza non impedisce l’inizio dei lavori.
In particolare, gli uffici tecnici hanno 30 giorni per avviare il procedimento e altri 60 per compiere tutti gli accertamenti del caso, chiedendo integrazioni o modifiche, se necessarie. Qualora venissero riscontrate difformità sulla relazione di asseverazione, i lavori possono essere fermati.
Il Permesso di Costruire deve passare al vaglio dell’ufficio urbanistico. L’approvazione si avvale del meccanismo di silenzio assenso. Vale a dire che, se non si riceve una risposta ufficiale entro 60 giorni, il Permesso viene tacitamente considerato come rilasciato.
Come visto, la normativa stabilisce che il Permesso di Costruire è obbligatorio ogniqualvolta si iniziano dei lavori di “nuova costruzione”. Ma cosa si intende esattamente con questo termine? Per quali interventi di “nuova costruzione” è obbligatorio ottenere il Permesso di Costruire?
Vediamoli:
È prassi che sia il Comune di residenza a comunicare al cittadino l’emanazione del Permesso di Costruire indicando gli adempimenti necessari per il suo rilascio, tra cui il pagamento degli oneri.
Come viene calcolato il contributo al costo di costruzione? Progetto alla mano, il calcolo per il contributo viene effettuato considerando i metri quadri complessivi della futura abitazione.
Gli oneri di urbanizzazione, detti anche oneri primari o secondari, si calcolano sulla base dei metri cubi dell’edificio e variano in base al comune in cui sorgerà l’abitazione.
Facendo una stima approssimativa, ipotizzando un’unità immobiliare di 100 mq, il costo per il Permesso di Costruire includerebbe le seguenti voci di spesa: