Oneri costruzione: quanto costa la “burocrazia” per le nuove costruzioni?

Categorie
Normative e Leggi Ottobre 25, 2020

Prima di dare il via al progetto di costruzione di una casa è fondamentale conoscere dettagliatamente le spese da sostenere in chiave di permessi, autorizzazioni e oneri costruzione.

Costruire casa da zero presuppone una parte burocratica più consistente rispetto a quella da espletare per i lavori di ristrutturazione di un’abitazione già esistente.

In generale, gli oneri costruzione (variabili da comune a comune) vengono calcolati dal Progettista e verificati dall’ufficio tecnico comunale.

Affidarsi al Progettista serve non solo a schivare le noiose pratiche amministrative legate al progetto di costruzione, ma anche per essere sicuri che il progetto sia in regola dal punto di vista normativo.

Quali costi bisogna sostenere prima di iniziare a costruire?

Chi decide di edificare la propria casa in muratura da zero, deve sostenere una serie di spese prima dell’avvio dei lavori.

In particolare:

  • Prezzo di acquisto del terreno edificabile: i prezzi dei terreni edificabili variano notevolmente da città a città e anche in base al contesto socio ambientale in cui è ubicato il terreno; mediamente il costo si aggira intorno ai 100-200 euro al metro quadro
  • Costo per la stesura del progetto di costruzione: la parte progettuale va affidata ad un professionista (architetto, geometra, ingegnere), la cui parcella oscilla tra il 3% e il 12% della spesa complessiva per i lavori. Il progetto dovrà includere anche il piano della sicurezza del cantiere e tutte le informazioni necessarie al comune per approvare il lavoro
  • Oneri costruzione, costi permessi e oneri comunali: ultima voce di spesa da preventivare prima di iniziare i lavori di costruzione riguarda le autorizzazioni da richiedere all’ufficio tecnico del comune e la relativa documentazione da produrre.

costruzione casa operaio

Caesar 800 x 125

Permesso di Costruire: cos’è

Il Permesso di Costruire è un titolo abilitativo che deve essere richiesto al comune di competenza, tramite la presentazione di una specifica relazione tecnica, per poter dare il via ad interventi di “nuova costruzione”.

I lavori possono iniziare solo dopo il rilascio del permesso.

È importante non confondere il Permesso di Costruire che, come visto, è un vero e proprio titolo abilitativo, con la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) e la CILA (comunicazione inizio lavori asseverata), che sono invece comunicazioni accompagnate da relazioni tecniche. Le comunicazioni SCIA e CILA sono soggette alla valutazione delle autorità, ma tale circostanza non impedisce l’inizio dei lavori.

In particolare, gli uffici tecnici hanno 30 giorni per avviare il procedimento e altri 60 per compiere tutti gli accertamenti del caso, chiedendo integrazioni o modifiche, se necessarie. Qualora venissero riscontrate difformità sulla relazione di asseverazione, i lavori possono essere fermati.

Il Permesso di Costruire deve passare al vaglio dell’ufficio urbanistico. L’approvazione si avvale del meccanismo di silenzio assenso. Vale a dire che, se non si riceve una risposta ufficiale entro 60 giorni, il Permesso viene tacitamente considerato come rilasciato.

Quando serve il Permesso di Costruire?

Come visto, la normativa stabilisce che il Permesso di Costruire è obbligatorio ogniqualvolta si iniziano dei lavori di “nuova costruzione”. Ma cosa si intende esattamente con questo termine? Per quali interventi di “nuova costruzione” è obbligatorio ottenere il Permesso di Costruire?

Vediamoli:

  • Costruzione di edifici ex novo
  • Qualsiasi intervento edilizio che vada a modificare la volumetria di un edificio già esistente (ampliamento casa)
  • Modifiche importanti relative alla planimetria o, nel caso di edifici soggetti a vincoli, alla sagoma dell’edificio. Abbiamo bisogno del Permesso, ad esempio, se intendiamo rivoluzionare la disposizione degli ambienti, spostando la cucina e i bagni, o costruendo un nuovo bagno, oppure se vogliamo chiudere in maniera permanente una terrazza e trasformarla in una stanza
  • Cambi di destinazione d’uso: il Permesso di Costruire è sempre obbligatorio quando si decide di cambiare la destinazione d’uso di un edificio (locale commerciale trasformato in abitazione privata o, al contrario, casa residenziale adibita a laboratorio o locale con finalità produttive)

costruzione mattoni

Oneri costruzione: quali sono e come si calcolano

È prassi che sia il Comune di residenza a comunicare al cittadino l’emanazione del Permesso di Costruire indicando gli adempimenti necessari per il suo rilascio, tra cui il pagamento degli oneri.

Come viene calcolato il contributo al costo di costruzione? Progetto alla mano, il calcolo per il contributo viene effettuato considerando i metri quadri complessivi della futura abitazione.

Gli oneri di urbanizzazione, detti anche oneri primari o secondari, si calcolano sulla base dei metri cubi dell’edificio e variano in base al comune in cui sorgerà l’abitazione.

Facendo una stima approssimativa, ipotizzando un’unità immobiliare di 100 mq, il costo per il Permesso di Costruire includerebbe le seguenti voci di spesa:

  • Parcelle dei tecnici: tra il 7% e il 9% su una spesa complessiva di circa 100.000 euro; tale range percentuale comprende studio di fattibilità, stime di spesa, progetto preliminare, progetto definitivo con relazione tecnica, progettazione esecutiva e attestato di prestazione energetica finale
  • Oneri di costruzione e urbanizzazione: tra i 2.000 e i 3.000

Richiedi informazioni:

Articoli Correlati