Indice territoriale: il “regolatore” della densità edilizia

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Edilizia Settembre 27, 2020

Per indice territoriale si intende l’indice di edificabilità riferito all’intera zona territoriale omogenea (Z.T.O.).

Per comprendere cos’è l’indice territoriale di edificabilità occorre anzitutto chiarire alcuni aspetti riguardanti la regolamentazione della zona territoriale omogenea.

Le controversie in materia non mancano. Il primo nodo riguarda l’inclusione/esclusione delle superfici potenzialmente destinate ad uso pubblico.

Cerchiamo di fare chiarezza.

Nel tracciare il perimetro di una zona territoriale omogenea, il pianificatore deve tener conto del fatto che, all’interno della stessa, una determinata superficie potrebbe essere destinata agli spazi pubblici. Tuttavia, fino a quando tali superfici non vengono concretamente individuate come “pubbliche” (cosa che avviene al termine dell’urbanizzazione), le stesse continuano a far parte della Z.T.O.

Il “paradosso” è legato proprio all’incertezza della determinazione della reale estensione della zona territoriale.

A fine urbanizzazione, infatti, può accadere che la Z.T.O. comprenda nell’ambito del proprio perimetro superfici che, in quanto pubbliche, non possono produrre volumetria (ossia, non edificabili).

In dottrina il concetto viene espresso specificando che l’indice territoriale è «al lordo degli spazi non edificabili», laddove nel lordo viene inclusa quella parte territoriale che non è destinata a produrre utilità.

Con riferimento alla densità edilizia, specificare che l’indice territoriale è al lordo degli spazi non edificabili significa dedurre che esso considera l’intera superficie della Z.T.O., a prescindere dal fatto che una parte della zona sia edificabile o meno.

indice territoriale progettista

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Indice territoriale di edificabilità: cosa si intende

Come detto, l’indice territoriale identifica l’indice di edificabilità (o di fabbricabilità) di una determinata zona territoriale.

In sostanza, l’indice di edificabilità serve a regolare la densità edilizia di un territorio e l’impatto della presenza umana sul territorio stesso. Lo scopo è quello di veder rispettati i principi ecosostenibili e le regole base del buon vivere.

Se ognuno potesse costruire liberamente non ci sarebbe equilibrio tra fabbricati e terreno, sparirebbero gli spazi verdi e non rimarrebbe margine per gli spazi a destinazione pubblica.

Il concetto di indice di edificabilità è apparso per la prima volta nell’ordinamento italiano negli anni ’60 proprio allo scopo di regolare l’impatto edilizio, proteggere le risorse naturali del paesaggio e non produrre squilibri all’uomo in termini di sovraffollamento e vivibilità.

L’indice di edificabilità, a sua volta, si può suddividere in due tipologie:

  • Indice di edificabilità territoriale, che, come accennato, si riferisce all’intera zona territoriale da urbanizzare, comprensiva degli spazi pubblici
  • Indice di edificabilità fondiario, che regola un singolo lotto di terreno e definisce in che termini sullo stesso si possa costruire

Limiti massimi di densità edilizia

Con il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 – legge di riferimento in materia di pianificazione edilizia – lo Stato ha stabilito gli standard urbanistici, ossia le soglie massime di densità edilizia per ogni zona territoriale.

All’interno di tali standard, ciascuna regione e ciascun comune ha a disposizione un margine di movimento, sia in eccesso che in difetto, rispetto alle concessioni edilizie.

Molto dipende dalla morfologia del terreno, dalla densità della popolazione e dalla progettazione generale del proprio territorio, compresa l’equa distribuzione di insediamenti residenziali, attività produttive, parcheggi, verde pubblico e spazi destinati ad attività collettive.

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Zone territoriali omogenee del territorio nazionale

Le diverse aree del territorio nazionale vengono identificate dall’art. 2 del D.M. in questo modo:

  • Gruppo A: centri storici e altre zone di particolare pregio ambientale in cui le possibilità di edificare sono piuttosto scarse e dove, in ogni caso, non si può superare l’indice di edificabilità di 5 m3/m2
  • Gruppo B: parti del territorio (diverse dalle zone A) totalmente o parzialmente edificate, nella misura in cui per “parzialmente” si intenda che la superficie coperta dagli edifici esistenti non sia inferiore ad un ottavo della superficie fondiaria totale della zona e che la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq
  • Gruppo C: aree edificabili destinate a nuovi complessi residenziali (l’edificazione esistente non deve raggiungere i limiti di superficie e densità di cui al precedente gruppo B), per le quali i limiti imposti vanno dai 5 ai 7 m3/m2  in base alla densità della popolazione
  • Gruppo D: in questo gruppo rientrano quelle parti di territorio destinate a nuovi insediamenti industriali, impianti produttivi e assimilati
  • Gruppo E: parti di territorio destinate ad uso agricolo, per le quali il limite di densità fondiaria è fissato a 0,03 m3/m2

Di norma, i regolamenti regionali e comunali tendono a tenersi al di sotto degli standard urbanistici, diminuendo la cubatura edificabile in base ad alcuni aspetti che potrebbero incidere sul calcolo totale della cubatura potenziale di un immobile (altezza massima e percentuale di copertura edificabile imposte per l’area, distanza dalle strade e dagli altri edifici, numero degli abitanti).

In questo modo si cerca di salvaguardare le peculiarità del territorio e di avere maggiore controllo (e margine) sulle pianificazioni urbanistiche.

Come costruire su terreno edificabile

Chi intende costruire su un terreno edificabile dovrà preventivamente verificare i parametri di edificabilità del lotto presso l’Ufficio Urbanistica del proprio comune.

La materia urbanistica è piena di tecnicismi e cavilli. Inoltre, esiste la concreta possibilità che, da una zona all’altra, cambino i parametri di edificabilità e le Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale del comune di riferimento.

Pertanto, il consiglio è quello di affidarsi a professionisti competenti che sappiano divincolarsi tra i vari riferimenti normativi e possano indirizzare verso la strada più percorribile.

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