Sei in procinto di vendere o affittare il tuo immobile? Il primo passo da compiere in questi casi è attribuire un valore economico all’abitazione/ufficio/edificio/terreno che intendi vendere o affittare.
In questo articolo vedremo come valutare un immobile usato, quali sono i parametri da prendere in considerazione per ottenere una valutazione oggettiva e in che modo dobbiamo mettere in relazione tale valutazione con l’andamento del mercato immobiliare.
Generalmente ci si affida ai professionisti del settore immobiliare, ossia a quelle figure che, avendo a che fare quotidianamente con la gestione della vendita o dell’affitto di proprietà immobiliari, riescono a fornire un’equa valutazione del mercato immobiliare. Per “tastare” il terreno delle oscillazioni economiche del settore, le agenzie immobiliari e i portali di riferimento si affidano sia alla propria banca dati che alle informazioni fornite dall’osservatorio del mercato immobiliare (OMI).
La valutazione economica della proprietà immobiliare serve a trovare un equilibrio tra le varie dinamiche connesse ad un’operazione così delicata. Se è importante non svalutare la propria casa, altrettanto importante è non “sopravvalutarla” mettendo in vendita un immobile che presenta un prezzo “fuori mercato”. Nel primo caso si va incontro ad una perdita economica per chi vende, nel secondo si corre il rischio di allungare eccessivamente i tempi di vendita o di non vendere affatto l’immobile, “congelando” le potenzialità di guadagno.
Il privato che si appresta a vendere una proprietà tende ad affidarsi ad agenzie immobiliari e professionisti del settore, i quali, come prima cosa, valutano l’immobile e gli assegnano il prezzo che ritengono più in linea con il mercato.
Sebbene rivolgersi a chi è del mestiere sia logico ed efficace, il proprietario non deve necessariamente assumere una posizione perfettamente concordante con le valutazioni dell’agenzia. Vale a dire che per il proprietario è importante avere una conoscenza base degli aspetti di cui tenere conto nella valutazione del proprio immobile, così da poter capire se la valutazione commerciale fatta dall’agenzia è equa (o meno) ed eventualmente intervenire con cognizione di causa nella determinazione del prezzo di vendita della proprietà.
A prescindere dalla tipologia di immobile (villa, appartamento, negozio, magazzino), per fare la valutazione commerciale ci si affida ad una semplice formula matematica. Più precisamente, il valore di mercato dell’immobile si ottiene moltiplicando tra loro 3 parametri:
Analizziamoli nel dettaglio.
La superficie commerciale non va confusa con la superficie calpestabile, che tiene conto solo delle zone interne dell’abitazione in cui si può sostare o transitare.
La superficie commerciale si ottiene sommando alla superficie calpestabile:
Sappiamo che il valore commerciale attribuito al singolo metro quadro di un immobile dipende dalla città in cui è situato: un appartamento in una grande città d’arte vale di più di una villa in un piccolo paese. Non solo: anche all’interno della stessa città la quotazione varia, e di molto, da quartiere a quartiere e anche da una strada all’altra dello stesso quartiere. Nella valutazione entrano in gioco diversi aspetti:
Ma chi stabilisce il valore da attribuire a città, quartieri e strade? Dove troviamo la quotazione al metro quadro di un immobile? Per ottenere la quotazione al mq, sia per quanto riguarda l’affitto che la vendita, basterà entrare nell’apposita banca dati dell’Agenzia delle Entrate e inserire la città e la via dell’immobile.
Il coefficiente di merito (o demerito) è un valore percentuale che bisogna aggiungere o sottrarre al prezzo dell’immobile ottenuto moltiplicando la superficie commerciale alla relativa quotazione al mq.
Occorre anzitutto distinguere tra i coefficienti relativi allo stato e alle caratteristiche dell’immobile e i coefficienti che si riferiscono all’età e alle condizioni dell’edificio/palazzo.
Ad esempio, uno stabile di oltre 40 anni in ottimo stato di conservazione fa salire il prezzo di mercato dell’immobile del 10%, mentre un palazzo più giovane (da 1 a 20 anni), seppur in ottime condizioni, non sposta in positivo la valutazione commerciale dell’abitazione, ma la lascia invariata.
Vediamo i principali coefficienti che si riferiscono all’immobile oggetto di valutazione.
Altri coefficienti di merito riguardano il tipo di riscaldamento (quello autonomo è il più “virtuoso” secondo questa scala valutativa) e l’eventuale presenza di affittuari nell’immobile da vendere. Più è lungo il contratto di locazione più aumenta la “penalizzazione”: una locazione quadriennale fa perdere il 20% sulla valutazione complessiva.
