Come valutare un immobile usato: criteri, coefficienti e andamento del mercato

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Normative e Leggi Febbraio 18, 2021

Sei in procinto di vendere o affittare il tuo immobile? Il primo passo da compiere in questi casi è attribuire un valore economico all’abitazione/ufficio/edificio/terreno che intendi vendere o affittare.

In questo articolo vedremo come valutare un immobile usato, quali sono i parametri da prendere in considerazione per ottenere una valutazione oggettiva e in che modo dobbiamo mettere in relazione tale valutazione con l’andamento del mercato immobiliare.

A chi rivolgersi per far valutare un immobile usato?

Generalmente ci si affida ai professionisti del settore immobiliare, ossia a quelle figure che, avendo a che fare quotidianamente con la gestione della vendita o dell’affitto di proprietà immobiliari, riescono a fornire un’equa valutazione del mercato immobiliare. Per “tastare” il terreno delle oscillazioni economiche del settore, le agenzie immobiliari e i portali di riferimento si affidano sia alla propria banca dati che alle informazioni fornite dall’osservatorio del mercato immobiliare (OMI).

La valutazione economica della proprietà immobiliare serve a trovare un equilibrio tra le varie dinamiche connesse ad un’operazione così delicata. Se è importante non svalutare la propria casa, altrettanto importante è non “sopravvalutarla” mettendo in vendita un immobile che presenta un prezzo “fuori mercato”. Nel primo caso si va incontro ad una perdita economica per chi vende, nel secondo si corre il rischio di allungare eccessivamente i tempi di vendita o di non vendere affatto l’immobile, “congelando” le potenzialità di guadagno.

Come valutare un immobile usato in modo corretto

Il privato che si appresta a vendere una proprietà tende ad affidarsi ad agenzie immobiliari e professionisti del settore, i quali, come prima cosa, valutano l’immobile e gli assegnano il prezzo che ritengono più in linea con il mercato.

Sebbene rivolgersi a chi è del mestiere sia logico ed efficace, il proprietario non deve necessariamente assumere una posizione perfettamente concordante con le valutazioni dell’agenzia. Vale a dire che per il proprietario è importante avere una conoscenza base degli aspetti di cui tenere conto nella valutazione del proprio immobile, così da poter capire se la valutazione commerciale fatta dall’agenzia è equa (o meno) ed eventualmente intervenire con cognizione di causa nella determinazione del prezzo di vendita della proprietà.

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Valutazione immobile: formula matematica e criteri da seguire

A prescindere dalla tipologia di immobile (villa, appartamento, negozio, magazzino), per fare la valutazione commerciale ci si affida ad una semplice formula matematica. Più precisamente, il valore di mercato dell’immobile si ottiene moltiplicando tra loro 3 parametri:

  • la superficie commerciale dell’immobile
  • la quotazione al mq 
  • i coefficienti di merito

Analizziamoli nel dettaglio.

Superficie commerciale immobile: cos’è e come si calcola

La superficie commerciale non va confusa con la superficie calpestabile, che tiene conto solo delle zone interne dell’abitazione in cui si può sostare o transitare.

La superficie commerciale si ottiene sommando alla superficie calpestabile:

  • la superficie corrispondente ai muri perimetrali e ai muri interni: per determinare questo valore si utilizza generalmente un criterio orientativo (si aggiunge il 5% della superficie calpestabile)
  • balconi, giardini e terrazze: nel calcolo viene presa in considerazione solo una percentuale (tra il 30 e il 33%) della superficie effettiva degli spazi esterni

Come si stabilisce la quotazione al metro quadro?

Sappiamo che il valore commerciale attribuito al singolo metro quadro di un immobile dipende dalla città in cui è situato: un appartamento in una grande città d’arte vale di più di una villa in un piccolo paese. Non solo: anche all’interno della stessa città la quotazione varia, e di molto, da quartiere a quartiere e anche da una strada all’altra dello stesso quartiere. Nella valutazione entrano in gioco diversi aspetti:

  • strada secondaria o principale
  • quartiere ben servito da negozi e locali oppure decentrato/isolato/poco servito
  • vicinanza a mezzi di trasporto
  • vicinanza a punti di interesse artistico, culturale, paesaggistico

Ma chi stabilisce il valore da attribuire a città, quartieri e strade? Dove troviamo la quotazione al metro quadro di un immobile? Per ottenere la quotazione al mq, sia per quanto riguarda l’affitto che la vendita, basterà entrare nell’apposita banca dati dell’Agenzia delle Entrate e inserire la città e la via dell’immobile.

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L’importanza dei coefficienti di merito/demerito

Il coefficiente di merito (o demerito) è un valore percentuale che bisogna aggiungere o sottrarre al prezzo dell’immobile ottenuto moltiplicando la superficie commerciale alla relativa quotazione al mq.

Occorre anzitutto distinguere tra i coefficienti relativi allo stato e alle caratteristiche dell’immobile e i coefficienti che si riferiscono all’età e alle condizioni dell’edificio/palazzo.

Ad esempio, uno stabile di oltre 40 anni in ottimo stato di conservazione fa salire il prezzo di mercato dell’immobile del 10%, mentre un palazzo più giovane (da 1 a 20 anni), seppur in ottime condizioni, non sposta in positivo la valutazione commerciale dell’abitazione, ma la lascia invariata.

Vediamo i principali coefficienti che si riferiscono all’immobile oggetto di valutazione.

  • Il piano
    I coefficienti che incidono maggiormente in negativo nella valutazione dell’immobile sono i seminterrati (-25%) e i piani superiori senza ascensore (-30%), mentre ottengono un +10% i piani superiori (dal secondo in poi) con ascensore e un + 20% gli attici con ascensore.
  • Stato interno di conservazione
    • da ristrutturare: – 10%
    • ristrutturato: + 5%
    • finemente ristrutturato/nuova costruzione: + 10%
  • Esposizione e luminosità
    Agli appartamenti luminosi e con esposizione esterna/panoramica spetta un coefficiente di merito tra +5% e +10%; quelli più svantaggiati (esposizione interna e bassa esposizione alla luce naturale) ottengono invece un -5%

Altri coefficienti di merito riguardano il tipo di riscaldamento (quello autonomo è il più “virtuoso” secondo questa scala valutativa) e l’eventuale presenza di affittuari nell’immobile da vendere. Più è lungo il contratto di locazione più aumenta la “penalizzazione”: una locazione quadriennale fa perdere il 20% sulla valutazione complessiva.

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