Avviso inizio lavori condominio: normative e regole di buon vicinato

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Normative e Leggi Novembre 04, 2020

Se avete intenzione di avviare dei lavori di ristrutturazione nel vostro appartamento situato all’interno di un condominio, potreste avere dubbi circa l’opportunità o l’obbligo di comunicare (in via formale o informale) all’amministratore di condominio, alle abitazioni confinanti o a tutti i condòmini l’imminente inizio dei lavori di ristrutturazione.

Insomma, la domanda che potreste farvi è: sono tenuto a dare avviso al condominio dell’inizio lavori nel mio appartamento?

Una volta che la documentazione è in regola e il progetto di ristrutturazione e/o ampliamento è firmato e depositato da un ingegnere o altro tecnico abilitato, appare piuttosto naturale e istintivo credere che non si debba chiedere il permesso di eseguire lavori nella propria proprietà privata anche al vicino di casa o all’amministratore di condominio.

Tuttavia, quando l’appartamento oggetto della ristrutturazione è collocato in uno stabile che coinvolge anche altre unità immobiliare, occorre mettere in conto che la ristrutturazione del proprio appartamento non sia del tutto un “affare privato”, ma possa riguardare in qualche misura anche gli altri inquilini del condominio.

Appartamento in condominio: termini e indicazioni per avviso inizio lavori

La villetta privata con entrata indipendente mette il proprietario in una condizione di relativa libertà rispetto ad una serie di decisioni riguardanti il proprio immobile: nel pieno rispetto dei vari permessi, autorizzazioni e adempimenti di legge, egli può dare il via a trasformazioni, cambiamenti, opere di ristrutturazione e ampliamento senza rendere conto a nessun altro.

Chi abita in condominio, invece, deve essere ben consapevole che, al netto delle autorizzazioni di legge, esistono anche altre regole da rispettare, sia quando esse siano espressivamente previste da norme edilizie e/o regolamento condominiale, sia quando semplicemente rientrino nella sfera del buon senso e del buon vicinato.

Prima di iniziare lavori di ristrutturazione all’interno di un immobile inserito in stabile condominiale, è necessario dunque porsi una serie di quesiti, tra cui:

  • È obbligatorio comunicare all’amministratore e ai condòmini l’inizio dei lavori?
  • L’avviso inizio lavori deve seguire regole formali o contenere indicazioni minime?

In linea generale è sempre opportuno avvisare l’amministratore dell’inizio lavori, affinché lo stesso possa a sua volta ragguagliare gli altri condòmini. Esistono poi dei casi specifici, che vedremo tra poco, in cui tale comunicazione è obbligatoria.

Questo vale anche all’inverso: qualora l’assemblea condominiale abbia deliberato l’avvio di determinati lavori di ristrutturazione, l’amministratore di condominio è tenuto a dare avviso inizio lavori condominio a tutti i condòmini nei tempi e nei modi opportuni.

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Avviso lavori in condominio: cosa dice la legge

È importante sapere che le opere eseguite all’interno del proprio immobile non possono in alcun modo e misura arrecare pregiudizio alla stabilità e al decoro architettonico dell’edificio o danneggiare i beni comuni.

Resta inteso, infatti, che se l’opera in progetto, per quanto autorizzata dalle autorità amministrative competenti, dovesse rivelarsi dannosa o pregiudizievole per l’edificio e i beni comuni, essa determinerebbe la responsabilità del proprietario committente. Il condominio, a quel punto, potrebbe intraprendere un’azione legale nei suoi confronti per contrastare l’esecuzione dell’opera dannosa e chiedere non solo il risarcimento del danno, ma anche l’aggravio delle spese legali sostenute dal condominio.

L’art. 1122 del Codice Civile, comma 2, stabilisce che il condomino è tenuto a dare preventivo avviso all’amministratore nel caso in cui i lavori nella propria unità immobiliare presentino determinati rischi e possano in qualche modo:

  • Recare danno a parti comuni dello stabile
  • Pregiudicare la stabilità e/o la sicurezza dell’edificio
  • Pregiudicare, rovinare o alterare il decoro architettonico del fabbricato

Specifichiamo che si tratta di una comunicazione, non di una richiesta di permesso ad avviare i lavori. Ciò significa che per dare inizio alla ristrutturazione appartamento l’inquilino non dovrà attendere il via libera dell’assemblea condominiale. Quest’ultima potrà soltanto prendere atto dell’avvio lavori, salvo riservarsi il diritto di agire legalmente qualora i lavori stessi dovessero provocare danni allo stabile.

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Avviso inizio lavori: come scrivere la comunicazione all’amministratore

La comunicazione scritta dovrebbe contenere una rassicurazione circa il fatto che i lavori saranno eseguiti nel pieno rispetto delle normative di sicurezza e che saranno messe a punto tutte le precauzioni possibili per non mettere in pericolo la stabilità e la sicurezza dello stabile.

Allo stesso modo, una comunicazione che abbia a cuore le basilari norme di convivenza civile e buon vicinato dovrebbe specificare che i lavori di ristrutturazione verranno compiuti nel rispetto del regolamento condominiale e delle ordinanze comunali in termini di orari e giorni di lavoro.

Ad esempio, potrebbe essere necessario rispettare un orario prima del quale e dopo il quale i lavori non possono essere eseguiti perché troppo rumorosi e invasivi per gli altri inquilini, così come potrebbe essere obbligatorio (o quantomeno rispettoso) interrompere i lavori dalle 14 alle 16 e nei giorni festivi.

Altre informazioni utili che possono essere incluse nell’avviso ai condòmini riguardano la tipologia di interventi eseguiti, la data di inizio lavori e quella presumibile di conclusione, nonché l’eventuale predisposizione di ponteggi e/o apparecchi di sollevamento per la gestione dei carichi in cantiere, nonché l’utilizzo di parti comuni condominiali (cortile, androne del palazzo, ascensore) per il passaggio degli operai e per le operazioni carico/scarico dei materiali.

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