Altezza minima per abitabilità: riferimenti normativi e requisiti

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Edilizia Piano Casa Novembre 06, 2020

Sapete già tutto sull’altezza minima per abitabilità? Vediamo assieme gli aspetti fondamentali della questione perché possiate sapere quanto necessario.
Da sempre l’architettura ha fatto parte della cultura concreta, materica e tangibile della storia dell’uomo. E dai suoi albori è sorta autonoma e autogestita, secondo quelle che erano le necessità e le buone intenzioni dei suoi costruttori. Col tempo poi, anche la pratica del costruire come tante altre è stata regolamentata, al fine di gestire il pericolo di una crescita fuori controllo dell’edilizia. Fra le direttive fornite dallo stato, vi è stata senza dubbio quella sull’altezza d’obbligo degli ambienti abitativi.
È questa una domanda frequentissima che viene posta da moltissimi privati cittadini alle autorità dei loro comuni, ai tecnici e professionisti del settore edilizio in genere, nei forum.

Quant’è l’altezza minima di locali per agibilità, cioè da dover rispettare perché un locale possa essere definito agibile, abitabile e ricevere dagli uffici comunali il certificato di abitabilità?
E quant’è l’altezza nei singoli casi: città, montagna, sottotetti, spazi tecnici, e così via?

Altezza minima per abitabilità casa: riferimenti normativi

Un tempo le costruzioni si generavano spontaneamente e senza regolamentazione alcuna, come detto.

Questo spesso ha creato problemi soprattutto in termini di igiene e salubrità degli ambienti. Per tale motivo, lo stato ha sentito l’urgenza di legiferare in merito ad un argomento molto vasto, che racchiude al suo interno standard costruttivi, regole di buona prassi, criteri di salubrità.

Nel dopoguerra, poi, la grande ricostruzione ha visto una spinta incredibile nel mercato dell’edilizia.

Quando forse la storia dell’edilizia aveva già fatto buona parte del suo corso, ma avrebbe avuto ancora molto davanti a sé, venne emanato il decreto ministeriale del 5 luglio 1975: una pietra miliare in merito ai fatti appena citati, poiché affrontava numerosi argomenti di spicco andando a modificare le precedenti istruzioni ministeriali, risalenti al 20 giugno 1896.

Primo fra tutti, quello di nostro interesse, l’aspetto dell’altezza minima per abitabilità di spazi residenziali. Citiamo un breve brano.

altezza minima per abitabilità specifiche

Art. 1

L’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m 2,70 riducibili a m 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli.
Nei comuni montani al di sopra dei m 1000 sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a m 2,55.

In questo passo già viene espresso molto in merito all’altezza minima per abitabilità di edifici. Andiamo ora a stilare pochi punti che siano esaustivi e a completamento di quanto sopra detto:

  1. I normali spazi come soggiorno e camere richiedono un’altezza soffitto non inferiore a 2.70 m;
  2. Tale altezza minima soffitto può essere ridotta a 2.55 m, per comuni montani posizionati sopra i 1000 m, per questioni di natura energetica;
  3. Gli spazi di servizio come corridoi, bagni e ripostigli possono avere altezza minima soffitto di 2.40 m.

Un ultimo interessante aspetto in questo ambito riguarda le situazioni più consolidate come i centri storici. In questi casi, se l’altezza minima soffitto non rispetta i 2.70 m, i comuni possono andare in deroga di caso in caso.

Infatti, in caso di deroga altezza minima locali abitabili, ci troveremmo spesso nell’impossibilità di fruire di spazi abitativi legittimi poiché molti palazzi storici sono caratterizzati da appartamenti di altezza inferiori.

Altezza minima per mansarde e sottotetti

Per le mansarde e i sottotetti in genere vale quanto detto sopra. In effetti essi devono avere altezza non inferiore ai 2.70 metri. Essendo spesso ambienti con solaio di copertura inclinato, la regola vuole che la media tra l’altezza interna nei punti più bassi e sotto il colmo sia almeno 2.70 m.

In taluni casi, si possono certamente avere ambienti con altezza media inferiore, ma allora essi non possono ottenere la cosiddetta abitabilità bensì vengono considerati come locali tecnici, e quindi non abitabili. Ad esempio, alcune regioni hanno legiferato in materia per il recupero del patrimonio edilizio esistente, riducendo l’altezza media (ponderale) a m. 2,40.

altezza minima per abitabilità mansarda

Altezza minima per soppalco: un caso particolare

Concludiamo il nostro breve excursus normativo col caso dei soppalchi. È da dire che questi piccoli spazi sono gestiti per molti aspetti dai comuni e dai loro regolamenti edilizi. Quindi è opportuno riferirsi alla circostanza specifica che può variare a seconda del comune, delle vicissitudini e anche anche in base ai regolamenti di igiene regionali (un esempio può essere quello dello Lombardia).

Volendo però fornire un criterio di massima che possa fungere da linea comune, spesso viene concessa la possibilità di avere piccoli soppalchi nei nostri appartamenti a condizione che siano davvero minimali come superfici e che le mansioni svolte in essi siano minori. Per esempio il semplice posizionamento di un tavolino con leggio. Ebbene, in tal caso, si possono avere anche altezze minori di 2.70 m in virtù del fatto non sono previste attività continuative e di rilievo.

La legge impone una altezza minima soffitto anche per i soppalchi, ma riguardo a tali misure lo Stato lascia libertà di scelta alle regioni, che a loro volta delegano l’ultima parola ai comuni.

In via generale, i soppalchi dovrebbero essere adibiti ad una funzione non abitativa ma funzionale al bisogno di creare spazio all’interno di una casa per riporre oggetti o conservarli.

Solitamente, di soppalchi con un’altezza di 2.70 se ne vedono davvero pochi. Spesso infatti, si tende a lasciare passare delle misure inferiori, soprattutto per abitazioni antiche che si trovano in pieno centro storico, la quale ristrutturazione in altezza comprometterebbe la bellezza e la struttura di vecchi borghi.

Altezza minima per uffici e luoghi di lavoro

Anche per la ristrutturazione o costruzione degli ambienti di lavoro, la legge prevede dei criteri da rispettare. In questo caso, le misure predisposte equivalgono all’altezza minima appartamento, pari cioè a 2.70m.

Tuttavia, negli ambienti di lavoro è permesso ricavare delle stanze che abbiano delle misure differenti da quelle imposte dalla legge, perché si possono dedicare degli ambienti al fine di essere utilizzati come spogliatoi, bagni, ripostigli e magazzini.

Esiste un’altezza minima per il soffitto del bagno?

Secondo la legge, l’altezza minima del bagno può essere leggermente inferiore a quelle previste per le altre parti della abitazione, infatti è accettata un’altezza minima di 240 m (le altre stanze della casa devono essere di almeno 270 m). Questa soluzione permette di potere ricavare degli spazi tecnici in alto, creando delle mensole o dei piccoli soppalchi, da potere utilizzare come ripostigli. È importante ricordare che secondo la normativa, il bagno deve essere provvisto di finestra (o di un impianto di aspirazione meccanica.

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