Sottotetto non abitabile: sanzioni, normative e altre info utili

Quando si parla di sottotetto non abitabile molti privati cittadini si rivolgono a professionisti o interpellano gli utenti della rete tramite forum e strumenti simili.
Purtroppo, sulla scia di un modello comportamentale consolidato, vengono ad essere costruiti numerosi sottotetti che sulla carta non potrebbero essere abitabili ma nella realtà lo sono. Al loro interno spesso sono presenti veri e propri appartamenti. Questo può generare molti problemi soprattutto per chi, ignaro, acquista un’unità abitativa con delle problematiche del genere e poi si trova a dover dipanare l’intricata matassa urbanistica del caso. Per questo affrontiamo il tema riguardo le sanzioni relative al sottotetto non abitabile.

Sottotetto abitabile normativa: cosa dice la legge?

In un precedente articolo abbiamo parlato del Recupero sottotetto: finestre e lucernari per sfruttare la luce naturale. Ora affronteremo invece il problema del sottotetto nel caso di abusi.
Partiamo con la necessaria infarinatura di diritto urbanistico tale da permetterci di comprendere come sorge e si sviluppa il problema in questione.

Nel tempo, sono state emanate leggi che regolamentassero alcuni standard e misure minime da rispettare per garantire la salubrità degli spazi costruiti.

Uno dei testi fondanti è il decreto legge del 5 luglio del 1975, nel quale si riportano fra molte informazioni anche le altezze minime degli ambienti che, per gli spazi principali, non devono essere inferiori ai 2.70 m.

Qui sta il nodo della questione. In fase di progettazione e realizzazione durante tutti gli anni ’60, ’70 e a venire, molti edifici sono stati eretti con sottotetti che avessero altezze medie inferiori a tale valore. Così facendo, non potendo essere considerati spazi abitabili, tali volumi non erano sottoposti ad oneri di urbanizzazione e quindi vi era un sensibile risparmio.

Ma, a seguire, molti di questi sottotetti venivano allestiti come veri e propri appartamenti o spesso così nascevano sin dall’inizio: ed ecco definito l’abuso urbanistico.

sottotetto non abitabile sanzioni come fare

Sottotetto abusivo sanatoria: quando e come fare

Nei casi sopra descritti si generano molte criticità in particolare se un privato cittadino acquista un’unità abitativa interessata da questa dinamica. Di fatto egli si trova in possesso di un bene abusivo e, poiché al momento dell’atto notarile afferma di conoscere le condizioni di conformità urbanistica dell’immobile, purtroppo il problema diventerà suo.

Ci sarebbe la possibilità di rivalersi sul venditore in sede giudiziaria con una causa civile. Però è una modalità lunga, costosa e insicura nel risultato! Quindi in definitiva, il privato cittadino sarà responsabile e nessuno prima di lui.

Ecco che è necessario procedere a sanatoria urbanistica. Ma è sempre possibile?
Vediamo allora due concetti fondamentali da non confondersi:

  1. Sanatoria edilizia: la sanatoria è un atto tramite il quale si regolarizza un abuso, vale a dire un’opera edilizia svolta senza i dovuti permessi, ma che secondo la legge è accettabile e rispetta opportuni criteri da essa previsti.
  2. Condono: questo è un atto col quale si regolarizza anche ciò che non potrebbe essere regolarizzato. È una tantum e nel nostro paese ce ne sono stati 3.

Ora, ciò che importa capire è che un intervento edilizio che non è giustificabile a livello normativo non si può sanare e quindi dovremo ricorrere al condono, ma il condono non è più possibile e, quindi, dovrete provvedere in tal caso alla demolizione.

Quindi, ad esempio, avendo un sottotetto con altezza media pari a 2.20 m, non potrete sanare e non potrete condonare: in tal caso demolirete a vostre spese e solo così sarete in regola.

Quando è invece possibile sanare? Possiamo percorrere questa strada se abbiamo le condizioni per realizzare un sottotetto, come per esempio siamo in regola con le altezze minime e, pagando una mora, regolarizziamo il tutto.

Sottotetto non abitabile sanzioni: quanto pagare in sanatoria

Ora veniamo a noi. Chiarita la sanabilità dell’abuso, qual è la cifra da pagare per rendere il sottotetto abitabile?
Ebbene, non esiste una somma standard. Genericamente, la multa irrogata è pari a:

  • Nel caso il valore dell’abuso sia minimo, genericamente si devono sostenere cifre fisse che si aggirano appena sopra i 1000 euro.
  • Nel caso il valore dell’abuso sia superiore ai 1000 euro, allora si avrà una mora proporzionale all’abuso stesso: se è stato costruito un intero appartamento in un sottotetto non abitabile potreste dover sostenere anche 20.000 o 30.000 euro di multa.
sottotetto non abitabile sanzioni demolizione

Sottotetto non abitabile: demolizioni

Spieghiamo infine il caso della non sanabilità.
Abbiamo detto che se l’abuso non è inquadrabile ai sensi di legge, allora non siamo più nella circostanza di sostenere delle sanzioni per il sottotetto non abitabile.

Purtroppo, come accennato, in queste occasioni vi può essere ordinata la demolizione.

Questo può essere un male o un bene. Se per voi il sottotetto rappresenta uno spazio abitativo accessorio, per assurdo potreste preferire spendere 5000 euro per demolirlo piuttosto che 30000 per sanarlo, anche se poteste farlo per legge.

Chiaro che più spesso fa piacere mantenere tali risorse all’interno di casa nostra, ma, purtroppo, a volte non è possibile come visto.

Il consiglio finale che ci sentiamo di darvi in questi casi, comunque, è quello di riferirvi ad un professionista serio e di cui avete fiducia per essere seguiti. Tale materia è piuttosto intricata e spesso la soluzione, anche se c’è, non compare nell’immediato, ma va ricercata con formazione ed esperienza.

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