Indice di edificabilità: cosa significa e come si applica

Il nostro paese è contrassegnato da un illustre tradizione della disciplina progettuale e della pratica edificatoria. A dimostrarlo ampiamente è la storia dell’architettura che ci vede presumibilmente fra i territori più ricchi al mondo.
Nel secondo dopoguerra, a seguito della distruzione portata dell’evento bellico, interi quartieri e città risultavano rasi al suolo e la necessità di dare un tetto a quanti erano rimasti senza era di primaria importanza.
Questo ha fatto sì che, anche grazie alla nuova tecnologia del calcestruzzo armato, le costruzioni si espandessero a macchia d’olio sul suolo nazionale. Per regolamentare la ricostruzione e domare eventuali eccessi, a partire dagli anni gli anni ’60 vennero messi a punto alcuni sistemi come l’indice di edificabilità col quale si mirava, allora come oggi, ad un modello sostenibile di urbanizzazione ed edificazione.

Indice di edificabilità: che cos’è?

Per impedire che l’edificazione del suolo vergine si autoalimentasse in modo incontrollato, si comprese nel dopo guerra la necessità di non lasciare l’iniziativa completamente in mano ai privati. Per questo motivo vennero promosse alcune leggi cardine con le quali i comuni recepirono l’obbligo di studiare dapprima un piano di ampio respiro: con esso si prevedeva quali zone destinare all’edificazione all’interno del territorio comunale e quali no.

Successivamente, pensate e disegnate a tavolino le aree d’espansione della città, si offrirono indicazioni specifiche sulla capacità edificatoria di tali zone.
Le leggi più importanti in termini urbanistici ed edilizi sono le seguenti:

  • Legge 1150 del 1942
  • Legge 765 del 1967, detta legge Ponte
  • Decreto ministeriale 1444 del 1968

La prima introduceva il Piano Regolatore Generale e il bisogno da parte di coloro i quali erano intenzionati a costruire di munirsi di permessi anche se solo in determinati contesti.
La seconda rendeva cogenti alcune indicazioni della prima e soprattutto stringeva sulla questione delle autorizzazioni a costruire.

Infine il 1444 introduceva le zone territoriali omogenee e l’indice di edificabilità e di fabbricabilità.
Di cosa stiamo parlando? Le zone omogenee erano le aree di cui abbiamo parlato sopra e si classificavano nel seguente modo:

  • Zona A
  • Zona B
  • Zona C
  • Zona D
  • Zona E
  • Zona F

La zona A era sostanzialmente il centro storico. La zona B quella destinata all’espansione della città al di fuori del centro storico.
La zona C era la cosiddetta zona artigianale o industriale. All’interno delle zone B si poteva quindi edificare sostanzialmente edifici residenziali.

Ma con quali criteri? Eccoci giunti agli indici di edificabilità.

indice di edificabilità
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Indici di edificabilità dei terreni

Tale valore si esprime in mc/mq o talvolta anche in mq/mq. Di fatto, data una determinata superficie di riferimento, esso rappresenta il rapporto che vuole indicare quanti metri cubi o quadrati di costruzione sono realizzabili per ogni mq di superficie. L’indice di edificabilità territoriale fa riferimento ad intere zone o aree all’interno delle quali sono ancora da ricavare gli spazi e i servizi pubblici e delle quali viene misurata la superficie territoriale.

Quindi, poiché mancano ancora strade, verde e opere di urbanizzazione in generale, tale indice è uno strumento utilizzato soprattutto nei comuni e in sede di pianificazione del territorio, vale a dire quando si mette a punto lo strumento urbanistico vero e proprio.

Il parametro di edificabilità fondiaria

In questo caso, invece,l’ indice si utilizza in relazione a singoli lotti. Quindi non ci riferiamo più a zone ancora da disegnare da un punto di vista urbanistico, bensì a lotti già definiti al netto degli spazi destinati all’uso comune.

Operando i dovuti calcoli, dati l’indice di edificabilità fondiaria e data la superficie fondiaria, ovvero la superficie del lotto, passiamo ricavare i mc direttamente edificabili. Noti l’If, le distanze dai confini e l’altezza massima, possiamo realizzare un ipotetico schizzo di progetto.

indice di edificabilità

Un esempio di calcolo

Concludiamo con un semplice esempio per fare nostro quanto detto sull’indice di edificabilità.
Immaginiamo di avere un lotto di 30.0x30.0=900.0 mq. Ipotizziamo che lo strumento urbanistico ci dia un’altezza massima pari 6.5 metri. L’indice fondiario, infine, vale 1.5 mc/mq. Il volume totale edificabile è 900.0x1.5=1350.00 mc.

A quanta superficie corrispondono?

Considerata l’altezza massima imposta abbiamo 1350.00/6.5=207,7 mq. In definitiva, perciò, possiamo realizzare un’abitazione di due piani e circa 103.5 mq a piano, facendo attenzione ovviamente alle dovute distanze dai confini minime da rispettare.

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