Come valutare un immobile: tutto quello che c’è da sapere!

Potreste essere interessati a sapere come valutare un immobile nel caso voleste vendere una casa di proprietà oppure acquistarla. L'Italia possiede un patrimonio immobiliare estremamente vasto e caratterizzato da molteplici identità: palazzi storici e moderni, abitazioni isolate e inserite all'interno di condomini, immobili posti in contesti urbani estremamente densi e altri inseriti in aperta campagna. Quindi, come valutare un immobile? Cosa occorre sapere? Scopriamolo insieme

La valutazione dell’immobile richiede esperienza e conoscenza

Innanzitutto è corretto fare una brevissima introduzione. Quanto leggerete a seguire è di certo utile qualora foste interessati a vendere un immobile di vostra proprietà oppure ad acquistarne uno.

Il processo col quale si stimano gli immobili richiede preparazione e di certo una buona dose di esperienza e conoscenza del mercato immobiliare, soprattutto in relazione al periodo storico-economico in cui viviamo. Valutare un’abitazione oggi, per esempio, non è come valutare un immobile ad inizio anni 2000. Ci sono fattori, come la crisi economica che perdura da molti anni, che ha fortemente inciso sul valore del costruito.

Un tecnico o un valido agente immobiliare, se preparati e onesti, hanno sempre il polso della situazione e saranno in grado di offrire una valutazione che si sposa coerentemente con la realtà economica in cui viviamo. Detto ciò, vediamo come potete operare in modo da capire se ciò che state chiedendo o vi stanno chiedendo è una cifra opportuna oppure no!

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Determinare il valore di un immobile: le metodologie di riferimento

Per sapere come valutare un immobile, possiamo indirizzarvi essenzialmente su due metodi per la corretta valutazione del valore di mercato:

  •        metodo di stima diretto o sintetico
  •        metodo di stima indiretto o analitico

Il secondo metodo si basa sull'attualizzazione dei redditi netti o lordi, futuri e ordinari per un certo numero di anni “n” ad un saggio di fruttuosità “r” indicato dal mercato, ai fini dell’articolo, il metodo di stima indiretto è meno usato per il calcolo del valore dell’immobile.

Piuttosto parliamo del primo metodo che può risultare più intuitivo e comunque più realistico per la corretta valutazione dell’immobile. Il metodo diretto, come pure vale il metodo indiretto, si basa sul postulato della “permanenza delle condizioni” e cioè:

  1.      Ogni operazione di stima si svolge in base alle condizioni note al momento in cui viene svolta la stima stessa
  2.      Ogni operazione di stima si svolge considerando i cambiamenti che sono oggettivi poiché causati da tendenze permanenti e strutturali del mercato
  3.      Ogni operazione di stima non prende in considerazione forze e tendenze contingenti e transitorie.

Questo significa che, per stimare un immobile in modo adeguato occorre basarsi su ciò che è oggettivo e constatabile e non su proiezioni o ipotesi di dubbia verificabilità.

Perché il metodo diretto è quello più usato per sapere come valutare un immobile?  

Il metodo diretto è quello più usato per la stima dell’immobile perché si basa sull'analisi dei prezzi di mercato propri di beni simili all’immobile che siamo interessati a valutare e quindi su un confronto con tali prezzi. Attraverso un'accurata comparazione si produrrà una stima credibile del nostro immobile.

Le fasi fondamentali del metodo diretto per sapere come valutare un immobile sono:

  •        Raccolta di dati storici propri di transazioni di beni immobili simili al nostro
  •        Formulazione del giudizio di stima del nostro immobile

Quindi, è necessario fare riferimento a tutti i beni immobili che sono stati sottoposti ad una compravendita e siano analoghi al nostro per aspetti quali tipologia, epoca di costruzione, contesto in cui sono inseriti. I prezzi di queste transazioni faranno da riferimento per la nostra operazione di stima. Normalmente si perviene ad un prezzo a metro quadrato che moltiplicheremo per la superficie dell'immobile.

In questo contesto ci può essere d'aiuto consultare l'OMI, ovvero l'Osservatorio del Mercato Immobiliare. Si tratta di uno strumento messo a disposizione dall'Agenzia delle Entrate nel quale vengono riportati i prezzi di riferimento per la compravendita e per l'affitto dei beni immobili. Il filtro di ricerca prevede di identificare di che tipo di immobile si tratta e il contesto geografico e urbano in cui è inserito, perfetto per sapere la valutazione dell’immobile.

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Quali sono i fattori che possono condizionare la valutazione dell’immobile?  

Gli ultimi consigli utili che ci sentiamo di fornirvi per apprendere come valutare un immobile, riguardano le caratteristiche intrinseche dell'immobile e quelle del contesto in cui è calato che, influenzeranno notevolmente la stima finale dell’immobile. Questi aspetti vengono già considerati nel momento in cui operate una comparazione. È chiaro che se volete stimare un immobile posto a Latina dovete necessariamente fare riferimento al mercato di quel luogo e non a quello di Venezia.

Le principali valutazioni da fare sin dall'inizio, per la stima dell’immobile sono le seguenti:

  •        Periodo di costruzione del bene
  •        Se trattasi o meno di un bene che abbia un valore storico oggettivo
  •        Se trattasi di un bene isolato e indipendente come una casa monofamiliare con giardino oppure di un appartamento inserito in un condominio
  •        Lo stato di mantenimento del bene

Altri fattori da determinare per la valutazione dell’immobile:  

Esistono una serie di fattori che non rientrano nei criteri generali iniziali ma, sono comunque importanti per il calcolo del valore dell’immobile. Per esempio, una volta identificato l'insieme di appartenenza del bene, ci sono alcuni fattori specifici che provvediamo ad elencare qui di seguito:

  •        Se trattasi di un appartamento posto al terzo piano di un condominio, è presente o no l'ascensore? E, in caso sia presente, in che periodo è stato installato? Che capienza ha?
  •        L'appartamento in questione, è un attico? E se è un attico, gode di una vista particolarmente pregevole?
  •        Ci sono specifiche finiture interne o elementi di arredo del tutto eccezionali che possono innalzare il valore dell'abitazione? Stucchi veneziani, affreschi, sauna, vasca idromassaggio?
  •        La posizione è particolarmente strategica? Vicino a vie di comunicazione importanti ma abbastanza lontano da non subire rumore e smog?
  •        L'abitazione è posta in una zona con servizi e verde?

Tutte queste considerazioni finali vi permetteranno, dopo una prima stima dell’immobile di aggiustare il tiro con dei coefficienti appositi.

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