Come sanare piccoli abusi edilizi: procedure e sanzioni

Anche se al giorno d’oggi è più difficile, può capitare, in qualche occasione, di aver acquistato casa ed esserci ritrovati, a nostra insaputa, una qualche opera che teoricamente non doveva essere presente poiché non compariva nei disegni autorizzati che descrivevano lo stato di fatto al momento dell’acquisto dell’immobile. Talvolta questo particolare sfugge inizialmente e, quando ce ne accorgiamo, realizziamo di avere un abuso nella nostra proprietà.
Oppure potremmo noi stessi aver realizzato un piccolo intervento, pensando che fosse legittimo, senza chiedere le opportune autorizzazioni.
In questi casi e altri ancora, è utile sapere come sanare piccoli abusi edilizi, al fine di riportare il nostro immobile ad una condizione di perfetta conformità urbanistica e dormire così sonni tranquilli. Vediamo in questo articolo come fare.

Cos’è un abuso edilizio

Innanzitutto comprendiamo bene il concetto di abuso. Può sembrare scontato pensare che sia “qualcosa che non va, che non è permesso”. Certo, così è. Ma non è permesso rispetto a cosa? Di fatto un abuso è una qualsiasi difformità fra la realtà di un immobile e lo stato approvato e licenziato dagli uffici pubblici.
Ecco quindi che esistono vari tipi di abuso:

  • Urbanistico
  • Paesaggistico
  • Strutturale
  • Altro…

Per spiegare la differenza, immaginiamo di vivere in un edificio in muratura portante vincolato paesaggisticamente e attuare alcuni interventi senza permesso alcuno.

Se demoliamo una parete divisoria interna, la quale non ha funzione strutturale alcuna, commettiamo solo un'irregolarità urbanistica. Infatti le strutture dell’edificio non vengono toccate e neanche il suo aspetto esterno.

Tale irregolarità è detta anche di tipo edilizio, e aggiungiamo per amor di verità che in alcune regioni potrebbe anche non essere considerata tale, ma in molte sì. In Italia le regioni si autodisciplinano per molti aspetti.

Se invece noi interveniamo aprendo una porta su un muro portante interno, allora stiamo commettendo un abuso ed urbanistico-edilizio e strutturale.
Se questo avviene su una parete di facciata, l’abuso sarà urbanistico, strutturale e paesaggistico.
Potrebbe essere soltanto paesaggistico se decidessimo dipingere le cornici esterne delle nostre finestre con un colore diverso da quello attuale.

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Sanatoria e condono: quando un abuso edilizio non è sanabile

Ora, dopo aver fatto chiarezza sul tipo di situazione nella quale ricadiamo, mettiamo in luce la differenza tra sanatoria e condono.

  • Sanatoria: è una pratica con la quale saniamo una difformità qualora sia possibile. Vale a dire che ci troviamo in presenza di un’opera non autorizzata ma che, secondo legge, potrebbe ricevere il nulla osta delle autorità competenti.
  • Condono: è un atto col quale regolarizziamo un abuso che per legge non potrebbe essere approvato in alcun modo. In questo caso, non siamo interessati a come sanare piccoli abusi edilizi, poiché trattasi di incongruenze non sanabili. In tal caso ci serviamo del condono, che però non è una prassi per i motivi sopra detti, ma una legge una tantum che sana ciò che per legge sarebbe insanabile.

Come sanare un abuso edilizio ante 1967

Infine vediamo l’eventualità che nell’immobile in questione sia presente un abuso ante ’67. È parere diffuso che, qualunque modifica sia automaticamente sanata, come se l’abuso non sussistesse affatto, se realizzata prima del 1967, anno in cui venne approvata la legge 765, nota come legge Ponte.
Questo, in concreto, è spesso vero, ma non in automatico.

Infatti, risale al 1942 la legge numero 1150, che è di fatto la prima vera legge urbanistica del nostro paese. Con essa si ponevano delle procedure, ma comunque molto blande: è nel 1967 che viene imposto l’obbligo di ottenere autorizzazione urbanistica fuori e dentro i centri abitati consolidati.
Ecco perché se l’incongruenza risale a prima del 1967 la strada si fa in discesa ma la sanabilità non è comunque scontata e va discussa con gli uffici comunali competenti.

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Come sanare piccoli abusi edilizi

Fatta chiarezza su tutti i casi siamo già oltre metà strada: infatti dapprima dobbiamo conoscere in presenza di che problema siamo per poi poterlo risolvere.
Diciamo subito che per un sanatoria avete bisogno di un professionista abilitato che firmi e timbri i documenti. Inoltre, a seconda del tipo di abuso dovrete rivolgervi:

  • Per abusi edilizi al comune
  • Per abusi paesaggistici al comune e alla sovrintendenza
  • Per abusi strutturali all’ufficio del genio civile

Tenete conto che, nel caso vengano commesse delle irregolarità strutturali, avendo questo a che fare l’incolumità delle persone e la loro sicurezza, il responsabile è perseguibile penalmente.

Incentrandoci su come sanare piccoli abusi edilizi, la vostra relazione sarà sostanzialmente con il comune.
Se l’opera fosse stata eseguita regolarmente, sarebbero state necessarie determinate autorizzazioni o richieste.
Quando saniamo, svolgiamo la pratica omessa però in sanatoria e, quindi, paghiamo. In verità c’è un grado di complessità in più. Infatti è necessario che sussista la cosiddetta doppia conformità. Ovvero nel modulo di sanatoria verrà specificata la conformità dell’intervento sia alle disposizioni all'epoca dell’abuso sia alle disposizioni attuali.

Quindi viene presentata a seconda dei casi:

  • Comunicazione di inizio lavori in sanatoria, per abusi minimi
  • Attestazione di conformità o segnalazione certificata di inizio lavori in sanatoria, per abusi consistenti
  • Permesso di costruire in sanatoria per abusi maggiori come interi volumi abitativi

Infine, aggiungiamo poche considerazioni sulle multe da sostenere. In generale si parte da una multa di circa mille euro a salire.

Teniamo conto del fatto che l’ammontare è proporzionale all’importanza delle opere e la cifra da pagare vuole essere rappresentativa del loro valore.

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