Come calcolare il valore di un terreno edificabile in pochi passi

Un pilastro fondamentale dell’economia del nostro paese è senza dubbio il settore delle costruzioni. In generale, per noi Italiani la casa riveste un ruolo particolare. Molto più incisivo e carico di significati di altre culture europee ed extra-europee. Per questo motivo quasi tutti noi siamo avvezzi a definizioni anche tecniche quali valore di mercato di immobili, edifici e terreni edificabili e non.
Oggi vediamo quindi come calcolare il valore di un terreno edificabile. In questo modo sapremo se stiamo proponendo un prezzo credibile e appetibile per un terreno che vogliamo vendere o se lo stiamo svalutando. Allo stesso modo potremo sapere se la cifra che stanno chiedendoci per un lotto di nostro interesse è consona o eccessiva.

Stima terreno edificabile: necessaria in caso di compravendite e successioni

In passato abbiamo avuto modo di conoscere “Come valutare un immobile: tutto quello che c’è da sapere!”. Oggi ci dedichiamo in modo chiaro e sintetico ai terreni edificabili. È questa materia complessa e suscettibile di interpretazioni personali. Quindi proporremo un metodo operativo spendibile facendo anche ad alcuni esempi pratici. Innanzitutto ricordiamo che la determinazione del valore serve in varie circostanze. Volendo riassumere esse sono:

  • In caso di successione
  • In caso di acquisto
  • In caso di vendita

È importante realizzare che non solo il costo di un terreno ha un’incidenza al momento della compravendita, ma anche per questioni di tasse che dovremo sostenere per la sua proprietà.

come calcolare il valore di un terreno edificabile
Mapei Ecolastic 800×110

Il parametro di riferimento: prezzo al metro quadrato

Chiariamo il primo dato fondamentale per sapere come calcolare il valore di un terreno edificabile: il valore di un immobile di questo genere è espresso in euro per metro quadrato. Quindi a seconda delle condizioni al contorno questa cifra sarà maggiore o minore e, semplicemente moltiplicando per il totale dei metri quadrati avremo l’ammontare totale della nostra spesa o guadagno.

Calcolare il valore di un terreno edificabile con metodo diretto e metodo indiretto

Esistono da bibliografia due metodi operativi:

  • Metodo diretto o sintetico
  • Metodo indiretto o analitico

Di cosa stiamo parlando? Può essere saggio in questa sede illustrare il primo dei due. Oltre che essere più intuitivo, è anche molto spesso usato nella pratica professionale.
Il metodo diretto si articola in due percorsi che definiamo paralleli, nel senso che procediamo con l’uno e con l’altro separatamente, ma è conveniente applicare entrambi. Vediamo quali sono:

  • Calcolo del prezzo a metro quadrato
  • Determinazione per comparazione del prezzo a metro quadrato

In primo luogo conosciamo alcuni parametri di riferimento. Essi sono:

  • VL ovvero il valore del lotto a metro quadrato
  • If ovvero l’indice fondiario o indice di fabbricabilità che ci dice quanti metri cubi o metri quadrati possiamo edificare su un lotto vuoto per ogni metro quadrato del lotto stesso
  • VEmq ovvero il valore di mercato dell’edificato a metro quadrato
  • VEtot ovvero il valore dell’intero edificato
  • SL ovvero la superficie del lotto
  • Ia ovvero incidenza in percentuale del prezzo del terreno rispetto al prezzo dell’edificato

Di fatto, la prassi sta nello stabilire i metri quadrati edificabili per un determinato lotto in funzione degli indici If forniti dagli strumenti urbanistici del comune di riferimento. In seguito stabiliamo il prezzo di mercato a metro quadrato VEmq dell’edificio che verrà ad esistere su quel lotto.

Moltiplicando i valori otteniamo il prezzo globale dell’immobile VEtot. Il valore complessivo del terreno in euro sarà un’aliquota di tale numero. Questa percentuale è data da Ia e può variare dal 10 al 30%. Per ottenere il prezzo a metro quadrato divideremo per la superficie del lotto SL.
Il valore di Ia è funzione di più fattori:

  • L’indice con cui possiamo costruire
  • La grandezza del lotto che incide in proporzione
  • La posizione più o meno favorevole e di pregio del lotto

Oltre a questo, normalmente si fa sempre riferimento all’andamento del mercato nella zona d'interesse e nel determinato periodo. Fatta la stima, necessariamente ci confronteremo con i prezzi propri del luogo.

strutture in legno lamellare

Stima terreno edificabile: un esempio pratico

Ora concludiamo con un esempio per comprendere bene come calcolare il valore di un terreno edificabile. Abbiamo le seguenti condizioni:

  • Superficie del lotto SL=400 mq
  • Indice urbanistico If=0.4 mq/mq
  • Prezzo finito a metro quadro dell’edificato stimato Vemq=1900.00 €/mq
  • Ia = 13%

Abbiamo quindi un valore totale dell’immobile pari a: 

VEtot=400x0.4x1900=304000.00 €

Otterremo in definitiva che il valore del lotto a metro quadrato sarà:

VL=(0.13x304000)/400=98.80 €/mq

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